ՀՀ անշարժ գույքի շուկայի ֆենոմենը․ զարգացումներ և հեռանկարներ

Ռուս-ուկրաինական պատերազմի արդյունքում ձևավորված աշխարհաքաղաքական իրողությունները` տնտեսական և քաղաքական ռիսկերի հետ մեկտեղ, 2022 թ․-ին ՀՀ տնտեսությանը նոր դրական ազդակներ հաղորդեցին, որոնք հանգեցրին մի շարք կարևոր տնտեսական ցուցանիշների գծով բարենպաստ դիրքերի ամրապնդմանը։ Այս առումով բացառություն չէր անշարժ գույքի շուկան, որ հասել է ակտիվության նոր մակարդակի ռուս զբոսաշրջիկների և ՏՏ ոլորտի ընկերությունների ներհոսքի արդյունքում: Այս հոդվածում ուսումնասիրվել են 2022 թ․-ի ընթացքում անշարժ գույքի շուկայում արձանագրված իրողությունները, իրականացված գործարքների կազմը, կառուցվածքը և տարածքային բաշխվածությունը, ինչպես նաև գների մակարդակի փոփոխություններին առնչվող հարցեր՝ հասկանալու համար տնտեսական աճի վրա այս ոլորտի ազդեցությունը և վերջինիս երկարաժամկետ բնույթ կրելու հանգամանքները:

 

Նյութի բնօրինակը հրապարակվել է «Ամբերդ» հետազոտական կենտրոնում։ Նյութի վերահրապարակումը համաձայնեցված է կենտրոնի հետ։

2018 թ․-ից սկսած՝ անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման թեման քննարկվել է առնաձնակի ակտիվությամբ, ինչը հաստատվում է նաև պաշտոնական վիճակագրությամբ։ (Գծապատկեր 1)

Եթե նայենք շուկայի ընդհանուր զարգացմումներին, կնկատենք, որ անշարժ գույքի շուկայում առկա է գործարքների թվի ընդգծված աճման միտում: Այս առումով, անշուշտ, 2020 թ․-ը բացառություն էր, երբ այս շուկան զերծ չմնաց համաճարակի և պատերազմի բացասական ազդեցությունից։ Հատկապես հետաքրքրական է 2021 թ․  իրականացված գործարքների թվի կտրուկ աճը: Մասնավորապես 2020 թ․ հետ համեմատած՝ 2021 թ․ գործարքների թիվը աճել է 27%-ով, իսկ համեմատած նախահամաճարակային ժամանակահատվածին՝ մոտավորապես 8,3%-ով, այն դեպքում, երբ 2020-ին, ի համեմատ 2019-ի, գործարքների թիվը նվազել էր մոտավորապես 14,7 %-ով։

Ի վերջո, ո՞րն է անշարժ գույքի շուկայում տեղի ունեցող այսպիսի զարգացումների պատճառը, արդյոք իրականացված գործարքները հավասարապես եղել են տարբեր տեսակի գործարքներ, իսկ եթե ոչ, ապա, ո՞ր գործարքներն են գերակշռել և ի՞նչ պատճառով:

Այժմ, եկեք անդրադառնանք այս հարցերից յուրաքանչյուրին:

Նախ և առաջ, քննարկենք անշարժ գույքի շուկայում իրականացված գործարքների աշխարագրական բաշխվածությունը։

Գծապատկեր 2-ից ակնհայտ է դառնում, որ առկա է կատարված գործարքների խիստ անհավասար տարածական բաշխվածություն, քանի որ գործարքների մեծամասնությունը կենտրոնացված է Երևան քաղաքում և Կոտայքի մարզում՝ մոտավորապես 49,2%: Սյունիքում և Վայոց Ձորում գործարքների քանակը զգալիորեն քիչ է՝ համապատասխանաբար 3,9 և 2,1%: Անշուշտ, այս հանգամանքը գերազանցապես բացատրվում է ստեղծված աշխարհաքաղաքական և տարածաշրջանային իրողություններով, պատերազմի հետևանքով առաջացած և դեռևս չլուծված անվտանգային խնդիրներով, որոնք նվազեցնում են այս մարզերի գրավչությունը, ինչն էլ ուղղակիորեն ազդում է անշարժ գույքի շուկայի զարգացումների վրա:

Հետաքրքրական է նաև ուսումնասիրել գործարքների բաշխվածությունն ըստ գույքի տեսակների: Այսպիսով, 2022-ի առաջին 9 ամիսների ընթացքում գերակշռել են հողի, բնակարանների և անհատական բնակելի տների նկատմամբ իրականացված գործարքները՝ կազմելով գործարքների ամբողջ քանակի համապատասխանաբար 37,8%, 28.0% և 21,4%-ը։ Այլ կերպ ասած, գործարքների ընդհանուր թվի մեջ ճնշող մեծամասնություն են կազմում հենց այս տեսակի գույքերի ուղղությամբ իրականացված գործարքները՝ 87,2%-ով: Հետևաբար, այս դեպքում նկատվում է գործարքների, նաև տարածքային խիստ անհավասար բաշխվածություն, որի հետևանքով այս տեսակի գույքերի գնային տատանումները կարող են էական փոփոխոթյունների հանգեցնել շուկայում իրականացված գործարքների ձևի, կառուցվածքի և ընդհանուր պատկերի մեջ։

Եթե անդրադառնանք 2022 թ․ առաջին ինը ամիսների շուկայական զարգացումներին, կստանանքենք 4-րդ գծապատկերում ներկայացված պատկերը: Ինչպես կարելի է նկատել, ընդհանուր գործարքների թվում ակնհայտորեն գերակշռում են օտարման գործարքները, որոնց տոկոսային ցուցանիշն ընդհանուր գործարքների մեջ տատանվում է 37-41-ի միջև՝ կազմելով 2022 թ․ հունվար-սեպտեմբեր ամիսներին միջինում իրականացված գործարքների 38,6%-ը։ Ընդհանուր գործարքների թվումում բավական նշանակալից են նաև ժառանգության և առաջին  գրանցման ոլորտում կատարված գործարքները, որոնք համապատասխանաբար կազմում են 20,8% և 10,4%  2022 թ-ի առաջին ինը ամիսներին: Այլ կերպ ասած, կարելի է պնդել, որ գործարքների ընդհանուր թվում 72% են կազմում միայն երեք տեսակի գործարքները, ուստի կարելի է ենթադրել, որ այս գործարքներին առնչվող զարգացումները որոշում են անշարժ գույքի ամբողջ շուկայի տեղաշարժը։

Այժմ եկեք աչքի անցկացնենք այս շուկայի մեկ այլ հատվածի զարգացումները՝ օտարման գործարքների տեսանկյունից, որոնք, ինչպես արդեն վերևում նշվեց, կազմում են ընդհանուր գործարքների զգալի մասը։

Հատկանշական է, որ գործարքների այս խմբում գերակշռում են առքուվաճառքի գործարքները կազմելով օտարման գործարքների շուրջ 69,2%-ը։ Այլ կերպ ասած, մենք կրկին հանգում ենք այն գաղափարին, որ այս դեպքում որոշակի գործարքների գերակշռությունը բերում է շուկայի ճկունության կորստի՝ այն կախվածության մեջ պահելով  այդ գործարքներից։

Անդրադառնալով առքուվաճառքի գործարքներին՝ նկատենք, որ այն հիմնականում կրկնում է անշարժ գույքի շուկայի ընդհանուր գործարքների տարածքային բաշխվածության պատկերը մի տարբերությամբ, որ այստեղ կենտրոնացվածության աստիճանն ավելի բարձր է՝ 53,5%, ինչը ևս մեկ անգամ վկայում է շուկայի անհավասար բաշխվածության մասին:

Պատկերն առավել մտահոգիչ է հիփոթեքային վարկերի գործարքների դեպքում, երբ վերջիններիս ընդհանուր թվի միայն 61%-ը բաժինը  հասնում է Երևան քաղաքին, 13,4%-ը՝ Կոտայքի մարզին, և միայն մնացած 25,6%-ն է բաշխված մյուս 9 մարզերի միջև։

Հիփոթեքային գործարքների պարագայում առկա իրավիճակը նաև 2014 թ․-ց գործող եկամտային հարկի վերադարձման մեխանիզմի կիրառման հետևանքն է, որը, սակայն, չի կարողացել ապահովել ակնկալվող արդյունքները։ Մասնավորապես Երևանում հիփոթեքային վարկի տոկոսների եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը չի կարողանում կատարել այն սոցիալական դերը, որի համար նախատեսված էր։

2014 թ․ նոյեմբերի 1-ից առաջնային շուկայից հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելիս (բնակարաններ նորակառույցներում կամ նորակառույց առանձնատներ) քաղաքացիները  հիփոթեքային վարկի տոկոսադրույքի չափով հետ են ստանում եկամտային հարկը։ 2018 թ․-ից հարկային օրենսգիրքը սահմանել է հարկերի վերադարձման շեմ (առավելագույնը 1,5 մլն դրամ կամ ամսական 3 հազար դոլար) և բնակարանի արժեքը (առավելագույնը 55 մլն դրամ, այսինքն՝ մոտ 110 հազար դոլար)։

Թվում էր, թե այսպիսի արտոնությունները պետք է խթանեին շինարարության և հիփոթեքային վարկավորման աճը մարզերում, սակայն հիասթափեցնող արդյունքները չուշացան, քանի որ իրականացվող բնակարանաշինության ծրագրերի հիմնական մասը կենտրոնացած էր Երևան քաղաքում։

Արդյունքում, անհավասար բաշխման խնդիրը մեղմելու, ինչպես նաև մարզային շինարարության աճը խթանելու նպատակով 2021 թվականի նոյեմբերին նախաձեռնվել և ընդունվել է հարկային օրենսգրքի փոփոխությունների նոր փաթեթ, որով նախատեսվում էր փոխել հիփոթեքային վարկերի սպասարկման համար վճարվող տոկոսների չափով եկամտային հարկի վերադարձման արտոնության ուղղվածությունը և այն դարձնել տարածքային առումով համաչափ, սահմանել զարգացման կողմնորոշում՝ ավելի ընդգծված սոցիալական նշանակություն տալով սահմանված կարգավորումներին։

Կատարված փոփոխությունների արդյունքում մասնավորապես Երևանի վարչական սահմաններում, ըստ քաղաքաշինական գոտևորման և ըստ տարիների, աշխատավարձ ստացող ֆիզիկական անձի կողմից հիփոթեքային վարկի համար վճարվող տոկոսների չափով եկամտային հարկի վերադարձման համակարգի կիրառման շրջանակը աստիճանաբար կրճատվում է՝ առաջնորդվելով այն մոտեցմամբ, ըստ որի եկամտային հարկի վերադարձման համակարգը կիրառելի չէ.

• 2022 թ․ հուլիսի 1-ից հետո ստացված վարկերի դեպքում, եթե գույքը գտնվում է Երևան քաղաքի առաջին գոտում,
• 2023 թ․ հունվարի 1-ից հետո ստացված վարկերի դեպքում, եթե գույքը գտնվում է Երևան քաղաքի երկրորդ գոտում,
• 2023 թ․ հուլիսի 1-ից հետո ստացված վարկերի դեպքում, եթե գույքը գտնվում է Երևան քաղաքի երրորդ գոտում,
• 2025 թ․ հունվարի 1-ից հետո ստացված վարկերի դեպքում, եթե գույքը գտնվում է Երևան քաղաքի այլ գոտիներում:

Շատ կարևոր է նաև, որ նախագծի ընդունմամբ չդադարեցվեց այն անձանց եկամտային հարկի վերադարձը, ովքեր դարձել էին համակարգի շահառուներ նախքան վերը նշված ժամկետները։ Այս շրջանակի մարդիկ կշարունակեն ստանալ եկամտային հարկի վերադարձ սահմանված կարգով, ինչպես ստանում էին մինչ այդ փոփոխությունը։ Այսինքն՝ օրենսդրական փոփոխությունը հետադարձ ուժ չունի։

Հետաքրքիր է, որ կառավարության ֆինանսական աջակցությունից օգտված քաղաքացիների թիվը կտրուկ ավելացել է կառավարության կողմից հիփոթեքային վարկերի արտոնությունը կիրառելու ընթացքում։ Եթե 2015-2017 թթ․ ծրագրի նոր շահառուների տարեկան թիվը կազմում էր շուրջ 800 մարդ, ապա 2018-2019 թթ․ տարեկան շահառուների թիվը հասել է 2000-ի, իսկ 2020 թ․ նոր շահառուները եղել են 5200-ը։ Ավելին, նշված տարիների ընթացքում կտրուկ աճել են նաև պետբյուջեից շահառուներին վերադարձվող եկամտային հարկի գումարների չափը։ Եթե 2016-2017 թթ․ պետբյուջեից այս ծրագրին հատկացվող միջոցների տարեկան աճը կազմել է մոտ 1 մլրդ դրամ, ապա 2019 թ․ աճը կազմել է 3,3 մլրդ դրամ, իսկ 2020 թ․՝ 5,4 մլրդ դրամ՝ միայն 2020 թ․ ընդհանուր հաշվով հասնելով 13,3 մլրդ դրամի:

Ինչպես արդեն նշվեց, շինարարության հիմնական ծավալը շարունակում է իրականացվել Երևանում, մասնավորապես քաղաքի կենտրոնական հատվածներում, իսկ Երևանից դուրս շինարարությունը շատ փոքր չափով է կրում վերոնշյալ արտոնության դրական ազդեցությունը, ուստի այս փոփոխությունը հնարավորություն տվեց ծրագրին տալ ուղղություն, որը կխրախուսի  բնակարանաշինության տարածքային նոր բաշխվածություն և կընդգծի դրա սոցիալական բնույթը։ Ենթադրվում է, որ առաջիկա երեք տարիների ընթացքում նման ուղղվածությունը կհանգեցնի Երևանում բնակարանաշինության ավելի հավասարակշռված բաշխվածության, որից հետո շինարարության հիմնական ծավալները կտեղափոխվեն Երևանից դուրս գտնվող քաղաքային և գյուղական բնակավայրեր։

Այսպիսով, ամփոփելով կատարված հետազոտությունը, կարող ենք փաստել, որ ՀՀ անշարժ գույքի շուկան դեռ շարունակում է կրել 2014 թ.-ից գործող եկամտահարկի վերադարձման մեխանիզմի դրական ազդեցությունները: Այնուամենայնիվ, հիմնական խնդիրը մնում է շուկայի ուժեղ բևեռացումը և կենտրոնացվածությունը, հատկապես Երևան քաղաքում, ինչը շեղվում է այս ծրագրերի հիմնական գաղափարից՝ ապահովել տարածաշրջանային համաչափ զարգացում։ Միևնույն ժամանակ, ռուս-ուկրաինական պատերազմի բռնկումը աշխուժացրեց նաև ՀՀ անշարժ գույքի շուկան՝ նպաստելով անշարժ գույքի գործարքների աճին՝ և՛ վարձակալության, և՛ սեփականության հիմունքներով։ Սակայն կա մեկ հանգամանք ևս, որը պետք է հաշվի առնել, այն է՝ տարածաշրջանային անկայունությունն ու անվտանգության ռիսկերը, որոնք խոչընդոտում են ՀՀ սահմանամերձ մարզերի զարգացումը՝ սահմանափակելով նաև դրանցում անշարժ գույքի շուկայի ակտիվացման հնարավորությունները։ Հետևաբար, մեր կարծիքով՝ նույնիսկ եթե սոցիալական և տարածքային զարգացման նպատակ ունեցող այս մեխանիզմը՝ եկամտային հարկի վերադարձումը, դադարի կիրառվել Երևանում, մարզերում այն կարող է ցանկալի արդյունք ապահովել միայն այն դեպքում, երբ ապահովվեն համապատասխան անվտանգության պայմաններ թե՛ զբոսաշրջիկների, թե՛ բնակչության և թե՛ տնտեսվարող սուբյեկտների համար։

Հեղինակ՝ Նարինե Պետրոսյան (Narine Petrosyan) © Բոլոր իրավունքները պաշտպանված են:

Թարգմանիչ՝ Հասմիկ Խաչատրյան  (Hasmik Khachatryan)