Անշարժ գույքի շուկան և գույքահարկը Հայաստանի Հանրապետությունում

Տնտեսության իրական վիճակի և երկրում անշարժ գույքի շուկայի միջև գոյություն ունի ուղիղ համեմատական կապ: Այլ խոսքով` տվյալ շուկայում էական դինամիկա կարելի է ակնկալել միայն այն դեպքում, երբ երկրում առկա է բարենպաստ և կանխատեսելի գործարար միջավայր, երբ պետությունը հարկային և օրենսդրական այլ կարգավորումներով խրախուսում է, այլ ոչ թե խոչընդոտում բիզնեսի զարգացմանն ու ընդլայնմանը: Հետևաբար, ուսումնասիրելով անշարժ գույքի շուկան՝ կարելի է պատկերացում կազմել տվյալ երկրի տնտեսական հիմնախնդիրների և՛ թույլ, և՛ ուժեղ կողմերի մասին:

Դատելով 2017թ. ՀՀ-ում գործող հիփոթեքի տոկոսադրույքից՝ կարելի է ընդհանուր պատկերացում կազմել մեր երկրում առկա տնտեսական գերխնդիրների մասին: Մասնավորապես՝ ՀՀ-ում 2017 թ.-ի դրությամբ դրամային հիփոթեքի տոկոսադրույքը 10 տոկոս է, իսկ դոլարային արժույթով՝ 12, այն դեպքում, երբ եվրոպական զարգացած երկրներում այն ընդամենը 2 տոկոս է: Թերևս, նաև այս է պատճառը, որ ՀՀ-ում գործող խոշորագույն կորպորացիաներից մեկի նախագահի կարծիքով ՀՀ-ում այդ տոկոսադրույքը պետք է նվազի և 5 տարվա ընթացքում հասնի 7 տոկոսի՝ ելնելով շուկայական պայմաններում առաջարկի և պահանջարկի հավասարակշռության արդյունքում ձևավորված շուկայական գնից:

Ըստ ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տվյալների՝ ՀՀ-ում 1 քառ/մետր բնակմակերեսի միջին շուկայական գինը 2017 թվականի առաջին եռամսյակում 2016 թվականի նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել է 0,1 տոկոսով: Գնանկումը անշարժ գույքի շուկայում պայմանավորված է մարզերում բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների գների համեմատաբար էական նվազումով՝ 1,2 տոկոս նվազումով՝ կազմելով միջինում 88,4 հազար դրամ, մինչդեռ մայրաքաղաք Երևանում բնակարանների գինը նվազել է ընդամենը 0,6 տոկոսով՝ կազմելով 272.8 հազար դրամ քառ/մետր: Էական նվազում չի արձանագրվել նաև անհատական բնակելի տների գներում: Երևանում դրանց արժեքը նվազել է 0,4 տոկոսով՝ կազմելով 285.6 հազար դրամ քառ/մետր, իսկ մարզերում՝ 0,1 տոկոսով՝ կազմելով 93,5 հազար դրամ: Ստորև բերված է գրաֆիկական արտացոլումը վերջին 5 տարիների կտրվածքով.

Գրաֆիկից երևում է, որ վերջին 5 տարիների ընթացքում բնակելի տարածքների գները էականորեն չեն փոխվել, համեմատաբար նկատելի փոփոխությունը՝ գների նվազում, կատարվել է 2016-ից 2017 թթ.:

Ընդհանուր առմամբ հանրապետությունում 2017 թվականի առաջին եռամսյակում իրականացվել է անշարժ գույքի առուվաճառքի 35 946 գործարք, որի քանակը 2016 թվականի առաջին եռամսյակի համեմատ նվազել է 6,3 տոկոսով: Իրականացված գործարքների մեծ մասը կազմել են օտարումները՝ 26,6 տոկոս(9562), որոնց քանակը 2016 թվականի նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել է 8.5 %-ով: Օտարման գործարքի 69,8 տոկոսը(6674) կազմել է առուվաճառքը: Երևանում անշարժ գույքի առուվաճառքի գործարքների 65,5 տոկոսն արձանագրվել է բնակարանների նկատմամբ, որոնց քանակը տարվա կտրվածքով աճել է 11,1 տոկոսով:

Խորհրդային պլանային տնտեսության ժամանակաշրջանում Հայաստանում անշարժ գույքը իրավաբանորեն չհանդիսանալով առքուվաճառքի առարկա` լիարժեքորեն ընդգրկված չէր անշարժ գույքի շուկայում որպես գույքային շրջանառության օբյեկտ: Ավելին`Հայաստանում սահմանված չէր նաև «անշարժ գույք» հասկացությունը: Հողը պետության բացառիկ սեփականությունն էր, և այն դիտարկելով որպես արտադրության միջոց՝ գյուղատնտեսության մեջ, տրամադրվում էր միայն օգտագործման իրավունքով: Չկար հողի նկատմամբ գույքային իրավունքների ճանաչման, ինչպես նաև շուկայական գնահատման անհրաժեշտություն: Շենքերի, շինությունների դեպքում առկա էր միայն քաղաքացիների սեփականությունը` անհատական բնակելի տների տեսքով, և որոշակի քանակություն` կոոպերատիվ և կոլեկտիվ այգեգործության ընկերությունների սեփականություն: Թե՛ հողերի, թե՛ շենքերի, շինությունների օգտագործողների և սեփականատերերի իրավունքների գրանցման համակարգ չկար, և իրականացվում էին միայն հաշվառման և գույքագրման աշխատանքներ:

Անկախության ձեռքբերումից հետո ՀՀ-ում սկսվեց հողի, բնակարանային ֆոնդի և տնտեսության մյուս ճյուղերի սեփականաշնորհման գործընթացը, առաջին անգամ օրենքով տրվեց (1996 թ.) «անշարժ գույք» հասկացությունը` միավորելով հողը և նրա վրա ամրակայված գույքը մեկ գույքային համալիրի մեջ: Սկսեց տարերայնորեն ձևավորվել անշարժ գույքի շուկան, աստիճանաբար գույքի նկատմամբ օտարման գործարքները սկսեցին ձևակերպումներ ստանալ:

Առաջացավ յուրաքանչյուր անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության սուբյեկտների գույքային իրավունքների ճշգրտման, նրանց իրավունքների գրանցման, գրանցված իրավունքների երաշխավորման և իրավունքների ու սահմանափակումների, գույքի ֆիզիկական ու որակական տվյալների՝ հասարակության համար հասանելի, օբյեկտիվ տվյալների բանկ ստեղծելու և գույքը գնահատելու համակարգ ստեղծելու անհրաժեշտություն: Անշարժ գույքի գնահատումը սկսեց իրականացվել կադաստրային` հողի հարկի, գույքահարկի բազաների ստեղծման և շուկայական գներով` անշարժ գույքի նկատմամբ գործարքներ կատարելու համար: Այս իրողությունների պայմաններում ՀՀ կառավարության՝ 1997 թվականի հունիսի 30-ի N 234 որոշմամբ ստեղծվեց անշարժ գույքի պետական միասնական կադաստրի համակարգ:

1998-2001 թվականներին ընդունվեցին ՀՀ քաղաքացիական օրենսգիրքը, ՀՀ հողային օրենսգիրքը, «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» ՀՀ օրենքը, «Քաղաքաշինության մասին» ՀՀ օրենքը, «Գույքահարկի մասին» ՀՀ օրենքը և այլ օրենքներ ու դրանց հիման վրա ընդունված նորմատիվ բնույթի փաստաթղթեր, որոնցով կարգավորվեցին ու սահմանվեցին անշարժ գույքին առնչվող հարաբերությունները և մասնակից սուբյեկտների իրավասությունները:

Ներկայումս, հաշվի առնելով տվյալ ոլորտի՝ ՀՀ-ում առկա վիճակը, ՀՀ ֆինանսների նախարարության նախաձեռնությամբ և USAID հարկային բարեփոխումների ծրագրի շրջանակներում դեռևս 2014թ-ից բուռն քննարկվում են ՀՀ-ում միասնական հարկային օրենսգրքի մշակման աշխատանքները՝ որպես կարևոր խթան մեր երկրի գործարար միջավայրի հետագա բարելավման և ազգային տնտեսության ներդրումային գրավչության բարձրացման գործում: 2015 թ. հոկտեմբերի 8-ին հրավիրված նիստի ժամանակ քննարկվել և ՀՀ կառավարության հավանությանն է արժանացել «ՀՀ հարկային օրենսգրքի մասին» ՀՀ օրենքների նախագծերի փաթեթը:

Արդյունքում 2018 թվականի հունվարի 1-ից ուժի մեջ կմտնի «ՀՀ հարկային օրենսգիրքը», որով կկարգավորվեն ՀՀ տարածքում հարկային բնույթի բոլոր գործընթացները: Օրենսգիրքն ուժի մեջ մտնելու կապակցությամբ 2018թ-ի հունվարի 1-ից Հայաստանի Հանրապետության որոշ օրենքներ կհամարվեն ուժը կորցրած, որոնց թվին են դասվում նաև «Հողի հարկի մասին» և «Գույքահարկի մասին» օրենքները: Համաձայն վերոնշյալների՝ ՀՀ-ում Գյուղատնտեսական նշանակության հողամաս հանդիսացող անշարժ գույքի համար գործում է՝ 15 % հաշվարկային զուտ եկամտի/ կադաստրային գնահատմամբ որոշված/, իսկ բնակելի կառուցապատման հողամասեր հանդիսացող անշարժ գույքի համար՝ 0.6%/ կադաստրային արժեքի/:

Այն հարցին, թե մինչ այժմ որն է այն վերահսկող ուժը, որի միջոցով կատարվում են բարեփոխումներ անշարժ գույքի շուկայում, ՀՀ կառավարությունը նշում է, որ Հայաստանի Հանրապետության կառավարության՝ 1997 թվականի հոկտեմբերի 22-ի N 465 որոշմամբ սահմանվել է անշարժ գույքի համակարգված դիտարկումների (մոնիթորինգ) իրականացման կարգ, որի հիման վրա կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից իրականացվում են համակարգված դիտարկումներ, այն է` անշարժ գույքի վիճակի, արժեքի, դրա վրա ազդող որակական չափանիշների ուսումնասիրություն: Վերջինիս նպատակն է աջակցել անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը, ապահովել անշարժ գույքի տեղեկատվական բանկի ստեղծումը և տվյալ շուկայում արժանահավատ տեղեկատվությունը և այլն: Այս ուսումնասիրությունները հավաստում են փաստեր, որոնք տեսանելի են անգամ առանց ուսումնասիրությունների՝ մասնավորապես այն ,որ հանրապետությունում անշարժ գույքի քաղաքացիական շրջանառության գործընթացի ակտիվացման վրա էական ազդեցություն ունեն հատկապես քաղաքաշինական և ներդրումային ծրագրերի իրականացումը, օրենսդրական դաշտի կատարելագործումը, գործարքների իրականացման ծառայությունների ժամկետների կրճատումը, ինքնակամ կառույցների օրինականացումը և այլն:

Ներկայումս հաճախ ենք նկատում «Վաճառվում է» կամ «Տրվում է վարձով» արտահայտություններով կոմերցիոն շինություններ ինչպես Երևանում, այնպես էլ ՀՀ մարզերում,ինչը նշանակում է, որ տարածքները ազատվում են և չեն տրամադրվում վարձակալության: Սա պատահական չէ, քանի որ, ըստ վերոնշյալ տվյալների, ՀՀ-ում նվազել են անշարժ գույքի գործարքների թիվը,որին զուգահեռ, սակայն, նկատելի է գների կայունություն: Լավագույն դեպքում գները տվյալ շուկայում նվազում են 10-20 տոկոսով, ինչը, սակայն, բավարար պայման չէ, որպեսզի ավելանան գործարքների թիվը անշարժ գույքի շուկայում՝ պակասեցնելով դատարկ և «անգործության մատնված» շինությունների թիվը: Կարծում ենք՝ վերը բերված երևույթի լավագույն բացատրությունն այն է, որ փոքր և միջին բիզնեսը չի կարողանում գոյատևել.տարածքներն ազատվում են և չեն վարձակալվում, քանի որ կոմերցիոն տարածքների հարուստ սեփականատերերի մեծ մասը հրաժարվում է վարձակալության տալ տարածքն ավելի ցածր գնով, քանի որ դրա կարիքը չունի: Որպես լավագույն լուծում վերջինս սպասում է նոր հաճախորդի, ով պատրաստ կլինի վճարելու ավելին:

ՀՀ-ում անշարժ գույքի շուկայի զարգացմանը նպաստող կարևորագույն գործոն կարող է լինել երկրում բիզնես-միջավայրի զարգացումը, քանի որ միայն այդ դեպքում ներդրողը /ինչպես ՀՀ ռեզիդենտ,այնպես էլ օտարերկրյա ներդրող/ շահագրգռված կլինի իրականացնել ձեռնարկատիրական գործունեություն և նաև որպես հետևանք ձեռք կբերի կորպորատիվ կամ բնակարանային գույք: Այս դեպքում միայն կարելի է տնտեսական շրջադարձային բարեփոխումներ ակնկալել մոտակա ժամանակաշրջանում:

Վերջին տարիների հատկանշական բարեփոխումներից է հիպոթեքային վարկի սպասարկման համար վճարված տոկոսների գումարների չափով վարձու աշխատողների, անհատ ձեռնարկատերերի և նոտարներիկողմից վճարված եկամտային հարկի գումարների վերադարձման կարգը՝ հաստատված ՀՀ Կառավարության կողմից 2015թ-ին:

Հեղինակ՝ Անահիտ Զուրաբյան (Anahit Zurabyan) © Բոլոր իրավունքները պաշտպանված են: